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A VALIDADE DO "CONTRATO DE GAVETA"

CONTRATO DE GAVETA

                                  Mensalmente, recebemos clientes no escritório com problemas no recebimento de herança, aquisições em mútuo, integralização de cotas empresariais, dívidas fiscais, trabalhistas e de propriedade, que, sem culpa alguma, não podem transferir a propriedade de seus imóveis, mesmo tendo a necessidade imediata de fazer. Também é inegável o alto custo dos tributos de transferência de propriedade, ou ainda, de transferência de bens após o falecimento, em ações de inventário. Nesses casos, principalmente quando não incide financiamento no bem, faz-se o “contrato de gaveta”, sem registro, provisoriamente, enquanto os empecilhos para transferência são resolvidos.  
                                  O “contratos de gaveta”, é uma boa opção, se feito com cautela, adaptado ao caso concreto e com supedâneo na legislação contratual, protegendo o comprador, com base em multas e prazos, e satisfazendo as intenções do vendedor, deixando a transferência de propriedade para quando for resolvido as pendências, que podem aparecer das mais variadas formas,  no bem móvel, ou imóvel.
                                  A grande parte das ações judiciais propostas por conta desse instrumento, aparecem pela falta de cautela na elaboração dos referidos contratos, ou ainda quando esses nascem com incidência de financiamento. Pra se ter uma ideia, segundo levantamento da AASP, 30% dos mutuários brasileiros, são usuários desse tipo de instrumento, e segundo a OAB/RJ, 75% das ações que chegam ao TJ-RJ, sobre contrato de gaveta, tem em seu mérito a má elaboração do referido instrumento contratual. Essas estatísticas, contratação de profissionais sem o devido conhecimento e o desconhecimento da lei, são as principais causas de ações ajuizadas, segundo a Associação de Magistrados de São Paulo.
                                 Por mais que órgãos públicos e bancos com capital público, com interesse em registro de propriedades, insistem em publicar portarias e legislações proibindo a prática, o Superior Tribunal de Justiça, por diversas vezes, já reiterou seu entendimento em assegurar a validade do instrumento em questão, considerando legítimo que o cessionário do imóvel, mesmo que financiado, discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.
Segundo matéria da AASP, copiada a seguir, o STJ, decidiu os casos sobre contrato de gaveta, no seguinte sentido:
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“O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH. 
Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor. 
No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771). 
Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232). 
Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF). 
No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão. 
Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.”
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                                 A divulgação desse tipo de contrato é sempre negativa, pois não interessa ao poder público, assim como, não é uma ideia bem vista pela maioria dos operadores de direito. O que se deve ter como certo, é que não é uma prática ilegal, tão pouco prejudica qualquer uma das partes, se feito com cautela.
                                 A transferência de propriedade com o registro, é a regra, mas às vezes, isso não pode ser feito de imediato, e o vendedor necessita da venda do bem móvel, ou imóvel, para algo urgente, como por exemplo, pagamento de dívida alimentar, internação hospitalar, divida fiscal, entre outras.
                                De fato, adaptado ao caso concreto, é possível a elaboração de um contrato de gaveta, com riscos mínimos, ou nenhum, às partes. Usando de cláusulas contratuais compensatórias, e prazos ajustados para registro do bem.

Dr. Gustavo Sampaio Indolfo Cosenza, advogado do Escritório Jurídico Cosenza

5 comentários

  • Link do comentário luis alberto Terça, 10 Junho 2014 13:55 postado por luis alberto

    perfeita as explicações ! estou com dúvidas sobre como elaborar um contrato e se no meu caso existe problemas, peço sua opinião sobre o assunto.
    moramos em um mesmo terreno deixado como herança por minha avó, esse espaço está sendo desmembrado para os filhos onde entre varias construções os filhos ( um deles meu pai ) chegaram a um comum acordo sobre tudo e isso já está definido, inclusive alguns desses terrenos já foram vendidos a terceiros pelos outros irmãos ( tios ) com o chamado contrato de gaveta, porém meu pai faleceu a pouco tempo e o que seria ou será passado em nome dele agora será dividido em mais 3 partes ( eu e meus dois irmãos ), apesar de estarmos cientes do que é de cada um, não temos nenhum documento que comprove, pois tudo esta ainda em andamento, mas agora todos os custos serão pagos por nós herdeiros, só que um dos irmãos não tem condições de arcar com os valores e propôs vender uma parte de sua herança para mim, porém essa parte seria em um terreno onde cada irmão já tem uma parte pois não há como dividi-lo, pensando que somos ou seremos donos do terreno em 3 pessoas, como faço para elaborar um contrato onde nesse lote meu irmão vende a parte dele ?
    resumindo, o terreno não está nem em nome de meu pai ainda ( já está encaminhado e todos os herdeiros estão de acordo ) e só depois disso será passado aos filhos, mas, como garantir que eu comprei uma parte do que vai ficar ainda para meu irmão ? ( lembro que todos os envolvidos entre tios e irmãos estão cientes e de acordo com isso e assinam qualquer documento se for presciso ), mas meu irmão tem um filho menor de idade e é separado da mãe, meu maior medo é se aconteça algo com meu irmão que ele não possa mais responder por si antes que essa parte seja passada em definitivo para nós e eu perca o valor que paguei ou demore muito a reavê-lo. se puder me orientar no assunto serei muito grato.

  • Link do comentário davi Sexta, 02 Maio 2014 14:08 postado por davi

    boa tarde,tenho um apto no rio grande do sul,um amigo me pediu para vende para ele so que no momento ele nao tinha o dinheiro,mas tinha uma casa estava a venda em mais ou menos 2 meses ele vendia e pediu para alugar, ate ele vender a casa, o meu apto e financiado,aconteceu o seguinte fiz um contrato aluguel com compromisso de compra por quatro mes mas ele nao pagou as prestacoes nem a luz.e desistiu de comprar o imovel so ate alugou outro lugar para morar,botei a venda de novo estava quase tudo certo pra vender,esse meu amigo pegou e falou pro novo comprador que ele ia comprar e falou muito mas a pesoa que ia comprar desistiu o que eu faço?

  • Link do comentário zildeth alves Quarta, 23 Abril 2014 03:22 postado por zildeth alves

    Ola preciso urgente de uma orientação:
    Comprei um imovel por contrato de gaveta ja fazem 7 anos, o vendedor me cobrou que eu quitasse o imovel junto ao SFH, me deu um prazo, consegui o dinheiro para quitar e agora ele diz que não vai mais retirar o boleto de quitação e a procuração foi revogada por ele unilateralmente, com isso fiquei impedida de negociar com a caixa.Sou recém formada, não sei qual ação propor em juízo.Adjudicação compulsoria, Obrigação de fazer, obrigação de dar?poderia me ajudar?
    Att.zildeth

  • Link do comentário Contato Quarta, 16 Abril 2014 12:04 postado por Contato

    Boa tarde Sr. Paulo Rogerio, quanto ao seu caso, precisa ser feita uma análise quanto as ações ajuizadas, mas termos gerais a responsabilidade é do proprietário do imóvel, aquele que consta na matrícula do imóvel, ou seja, o senhor. Porém há uma série de teses de defesas que podem ser aplicadas ao seu caso, principamente se houver um contrato de gaveta.
    Maiores dúvidas, envie para contato@cosenzaadvogados.com.br

  • Link do comentário Jose Alexandre Quinta, 20 Março 2014 21:53 postado por Jose Alexandre

    Boa noite, é a primeira vez que negocio um imóvel rural , estou negociando um imóvel rural de 1000m² pelo valor x , o proprietário do imóvel alega que sua mãe em vida lhe passou bem , como devo proceder neste caso para adquirir este imóvel uma vez que devemos fazer um contrato de gaveta.

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