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A VALIDADE DO "CONTRATO DE GAVETA"

CONTRATO DE GAVETA

                                  Mensalmente, recebemos clientes no escritório com problemas no recebimento de herança, aquisições em mútuo, integralização de cotas empresariais, dívidas fiscais, trabalhistas e de propriedade, que, sem culpa alguma, não podem transferir a propriedade de seus imóveis, mesmo tendo a necessidade imediata de fazer. Também é inegável o alto custo dos tributos de transferência de propriedade, ou ainda, de transferência de bens após o falecimento, em ações de inventário. Nesses casos, principalmente quando não incide financiamento no bem, faz-se o “contrato de gaveta”, sem registro, provisoriamente, enquanto os empecilhos para transferência são resolvidos.  
                                  O “contratos de gaveta”, é uma boa opção, se feito com cautela, adaptado ao caso concreto e com supedâneo na legislação contratual, protegendo o comprador, com base em multas e prazos, e satisfazendo as intenções do vendedor, deixando a transferência de propriedade para quando for resolvido as pendências, que podem aparecer das mais variadas formas,  no bem móvel, ou imóvel.
                                  A grande parte das ações judiciais propostas por conta desse instrumento, aparecem pela falta de cautela na elaboração dos referidos contratos, ou ainda quando esses nascem com incidência de financiamento. Pra se ter uma ideia, segundo levantamento da AASP, 30% dos mutuários brasileiros, são usuários desse tipo de instrumento, e segundo a OAB/RJ, 75% das ações que chegam ao TJ-RJ, sobre contrato de gaveta, tem em seu mérito a má elaboração do referido instrumento contratual. Essas estatísticas, contratação de profissionais sem o devido conhecimento e o desconhecimento da lei, são as principais causas de ações ajuizadas, segundo a Associação de Magistrados de São Paulo.
                                 Por mais que órgãos públicos e bancos com capital público, com interesse em registro de propriedades, insistem em publicar portarias e legislações proibindo a prática, o Superior Tribunal de Justiça, por diversas vezes, já reiterou seu entendimento em assegurar a validade do instrumento em questão, considerando legítimo que o cessionário do imóvel, mesmo que financiado, discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.
Segundo matéria da AASP, copiada a seguir, o STJ, decidiu os casos sobre contrato de gaveta, no seguinte sentido:
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“O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH. 
Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor. 
No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771). 
Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232). 
Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF). 
No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão. 
Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.”
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                                 A divulgação desse tipo de contrato é sempre negativa, pois não interessa ao poder público, assim como, não é uma ideia bem vista pela maioria dos operadores de direito. O que se deve ter como certo, é que não é uma prática ilegal, tão pouco prejudica qualquer uma das partes, se feito com cautela.
                                 A transferência de propriedade com o registro, é a regra, mas às vezes, isso não pode ser feito de imediato, e o vendedor necessita da venda do bem móvel, ou imóvel, para algo urgente, como por exemplo, pagamento de dívida alimentar, internação hospitalar, divida fiscal, entre outras.
                                De fato, adaptado ao caso concreto, é possível a elaboração de um contrato de gaveta, com riscos mínimos, ou nenhum, às partes. Usando de cláusulas contratuais compensatórias, e prazos ajustados para registro do bem.

Dr. Gustavo Sampaio Indolfo Cosenza, advogado do Escritório Jurídico Cosenza

11 comentários

  • Link do comentário zildeth alves Quarta, 23 Abril 2014 03:22 postado por zildeth alves

    Ola preciso urgente de uma orientação:
    Comprei um imovel por contrato de gaveta ja fazem 7 anos, o vendedor me cobrou que eu quitasse o imovel junto ao SFH, me deu um prazo, consegui o dinheiro para quitar e agora ele diz que não vai mais retirar o boleto de quitação e a procuração foi revogada por ele unilateralmente, com isso fiquei impedida de negociar com a caixa.Sou recém formada, não sei qual ação propor em juízo.Adjudicação compulsoria, Obrigação de fazer, obrigação de dar?poderia me ajudar?
    Att.zildeth

  • Link do comentário Contato Quarta, 16 Abril 2014 12:04 postado por Contato

    Boa tarde Sr. Paulo Rogerio, quanto ao seu caso, precisa ser feita uma análise quanto as ações ajuizadas, mas termos gerais a responsabilidade é do proprietário do imóvel, aquele que consta na matrícula do imóvel, ou seja, o senhor. Porém há uma série de teses de defesas que podem ser aplicadas ao seu caso, principamente se houver um contrato de gaveta.
    Maiores dúvidas, envie para contato@cosenzaadvogados.com.br

  • Link do comentário Paulo rogerio Faccioli Barroca Terça, 15 Abril 2014 13:45 postado por Paulo rogerio Faccioli Barroca

    Boa tarde vendi em 1994 um apto com contrato de gaveta ele foi quitado junto ao agente financeiro so que agora apareceu acoes de condominio e iptu quem e responsavel pela acao se for eu entao tenho direito do imovel obrigado Paulo

  • Link do comentário Jose Alexandre Quinta, 20 Março 2014 21:53 postado por Jose Alexandre

    Boa noite, é a primeira vez que negocio um imóvel rural , estou negociando um imóvel rural de 1000m² pelo valor x , o proprietário do imóvel alega que sua mãe em vida lhe passou bem , como devo proceder neste caso para adquirir este imóvel uma vez que devemos fazer um contrato de gaveta.

  • Link do comentário Ana Terça, 11 Março 2014 14:48 postado por Ana

    Olá, boa tarde!
    Estou interessada em um terreno rural, de área aproximada de 4000m². O vendedor não possui escritura, possui apenas um contrato de gaveta e pretende me vender dessa mesma forma. Devido ao baixo valor do imóvel, pretendo pagar a vista. Essa prática é segura??

  • Link do comentário Ana Terça, 11 Março 2014 14:47 postado por Ana

    Olá, boa tarde!
    Estou interessada em um terreno rural, de área aproximada de 4000m². O vendedor não possui escritura, possui apenas um contrato de gaveta e pretende me vender dessa mesma forma. Devido ao baixo valor do imóvel, pretendo pagar a vista. Essa prática é segura??

  • Link do comentário Ana Terça, 11 Março 2014 14:47 postado por Ana

    Olá, boa tarde!
    Estou interessada em um terreno rural, de área aproximada de 4000m². O vendedor não possui escritura, possui apenas um contrato de gaveta e pretende me vender dessa mesma forma. Devido ao baixo valor do imóvel, pretendo pagar a vista. Essa prática é segura??

  • Link do comentário Gustavo S I Cosenza Segunda, 10 Março 2014 15:36 postado por Gustavo S I Cosenza

    Boa tarde, no caso do Sr. Cristiano, existe ação própria relativa a imóvel para o caso em questão, somente dessa maneira conseguirá a averbação no imóvel. Como descrito o contrato de gaveta deve ser muito bem cercado, com todos os cuidados para que não ocorra esse tipo de situação, tendo em vista a passagem da escritura, como ato público ser o previsto em Lei.

    No caso do Sr. Leandro, a resposta é sim ! As firmas devem ser reconhecidas.

    Dúvidas sobre os casos concretos poderão ser enviadas para contato@cosenzaadvogados.com.br, e se necessário, o agendamento de uma reunião para verificação de papelada.

    Muito obrigado pelos comentários.
    Gustavo S. I. Cosenza
    att

  • Link do comentário Joel Domingo, 09 Março 2014 07:46 postado por Joel

    Moro nos Estados Unidos a 13 anos e vendi um imovel meu sinbolicamente para um cunhado que e medico cardiologista em Volta Redonda, com a intencao de levantar capital de 65mil pela caixa para comprar um outro imovel, isso a 4 anos atras.Eu tenho o contrato de gaveta em maos. hoje esse imovel vale 400.00 mil e esse meu cunhado separou- se da minha irma e ele nao quer me devolver esse imovel alegando que o imovel e dele pois esta com o financiamento pela caixa economica federal em seu nome. Isso tem tirado o meu sono pois nunca desfrutei de nada que construi no brasil pois sempre usei para ajudar minha familia a divida hoje com a caixa e de +- 30.000mil.sempre pago as prestacoes em dia, e nos ultimos meses,7 a 8 meses ele nao manda mais a boleta de pagamento e minha irma vai a caixa e pega o valor rreferente ao mes e pagamos assim sem a boleta depositando na conta dele pois a prestacao e debitada direto da conta dele.

  • Link do comentário Leandro Quarta, 05 Março 2014 21:54 postado por Leandro

    No caso de um contrato de gaveta deve ser reconhecida a firma dos envolvidos?

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